前不久，京東正式宣布上線房產(chǎn)頻道，并在“雙十一”期間推出優(yōu)惠房源。京東稱，現(xiàn)在已有82家開發(fā)商和35家新房代理方入駐，上線2027個(gè)樓盤，覆蓋超過20個(gè)城市，目前樓盤主要集中在一、二線城市。而在此前不久，支付寶則宣布正式上線租房平臺(tái)，推廣免押金信用租房業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，只要用戶的芝麻信用分超過650分，就可以免去租房押金，且按月支付租金。

　　兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭的行動(dòng)備受市場關(guān)注。不少人士認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)業(yè)的攪局者，推動(dòng)樓市進(jìn)行一場較大的變革。

　　這樣的期待自有道理。的確，“互聯(lián)網(wǎng)+”似乎正在推動(dòng)制造業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)等多個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)革命性發(fā)展。而支付寶、京東在宣布上述消息時(shí)，也特別強(qiáng)調(diào)了其作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的優(yōu)勢：數(shù)據(jù)積累、技術(shù)支撐與流量基礎(chǔ)。

　　但是，將變革的重點(diǎn)落在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)上，顯然有失偏頗。實(shí)際上，早在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)高調(diào)進(jìn)軍樓市前，地產(chǎn)業(yè)早已步入轉(zhuǎn)型期。

　　一方面，市場實(shí)際情況發(fā)展變化倒逼房企轉(zhuǎn)型。

　　近年來，特別是從2016年9月份開始，各項(xiàng)數(shù)據(jù)和事實(shí)表明，近些年一路高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)業(yè)正在告別“黃金時(shí)代”，首次面臨較大范圍內(nèi)的預(yù)期分化。從實(shí)際的銷售數(shù)據(jù)來看，數(shù)年來以“漲”為主旋律的房價(jià)開始?xì)w于平穩(wěn)，投機(jī)、投資性需求得到有效抑制。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)類投資熱度尚未出現(xiàn)明顯減緩。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年前9個(gè)月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加35%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額21665億元，同比增加42%。

　　可見，銷售降溫而房企置地?zé)崆椴粶p的現(xiàn)象同時(shí)存在，有人將其解讀為樓市降溫仍是政策嚴(yán)控下的短期效應(yīng)，而房企仍在用真金白銀“投票”，為樓市前景買單。筆者認(rèn)為，這種理解過于片面。房企購地的動(dòng)機(jī)當(dāng)然是多種多樣的。但從總體格局來看，推動(dòng)房企繼續(xù)購地的主要原因或有兩點(diǎn)：一是部分房企有“抄底”入市、囤地居奇的心理和慣性思維；二是今年以來，土地供應(yīng)政策相對放松的客觀現(xiàn)實(shí)，為房企大舉購地提供了條件。

　　畢竟，房企只要不徹底轉(zhuǎn)型或退出，土地是一個(gè)基礎(chǔ)問題。但更值得思考的是，房企購地后該怎么做？

　　龍頭房企開始扭轉(zhuǎn)思路。以萬科、萬達(dá)為代表的龍頭房企早已加緊轉(zhuǎn)型布局。2017年4月20日，萬科旗下浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司與杭州市地鐵置業(yè)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議，雙方將聯(lián)手開發(fā)TOD項(xiàng)目（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式），共同探索“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。而萬達(dá)甚至更進(jìn)一步，早在萬達(dá)集團(tuán)2016年年會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林便對外宣布“不僅萬達(dá)集團(tuán)不是地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)了”。

　　萬科多元化、萬達(dá)去地產(chǎn)化的意義，不僅僅意味著一個(gè)企業(yè)階段性轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，更意味著身處市場一線，企業(yè)家對于行業(yè)趨勢乃至中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的判斷。實(shí)際上，教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等越來越多元化的模式已經(jīng)發(fā)展起來，簡單地“買地、蓋樓、賣房”模式恐將面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)。

　　另一方面，政策調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向，意在引導(dǎo)市場調(diào)整。

　　本輪樓市調(diào)控之初，不斷收緊的信貸政策、陸續(xù)加碼的限購限貸乃至限售政策、對地產(chǎn)商預(yù)售證審批趨于嚴(yán)格等多重措施，延續(xù)了傳統(tǒng)的“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”的嚴(yán)控思路。但是，隨著土地供應(yīng)量的因城施策、租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房等政策的實(shí)施，隨著管理層數(shù)次強(qiáng)調(diào)回歸住房的居住屬性，本輪調(diào)控呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：一是從關(guān)注短期政策威懾向中長期市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變；二是從嚴(yán)控供給向優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、適應(yīng)市場實(shí)際需求轉(zhuǎn)變；三是解綁住房所附加的“教育”等多項(xiàng)權(quán)利，回歸房子的居住屬性。事實(shí)證明，上述政策已經(jīng)收到明顯效果。

　　當(dāng)然，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的化學(xué)反應(yīng)仍然值得期待。畢竟，技術(shù)、模式、思維等將對上述行業(yè)造成沖擊。但是，阿里巴巴早在2010年就進(jìn)軍了房地產(chǎn)領(lǐng)域，淘寶房產(chǎn)在成立之初被行業(yè)內(nèi)驚呼“狼來了”，而鏈家、房天下等中介機(jī)構(gòu)也早已探索“互聯(lián)網(wǎng)+售房”或“互聯(lián)網(wǎng)+租房”。這些嘗試的確提高了地產(chǎn)業(yè)的效率，但尚難言革命性的沖擊。

　　無論如何，對于任何想在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)而言，真正的改變早已開始，引導(dǎo)市場發(fā)展的內(nèi)核與實(shí)質(zhì)還是行業(yè)本身供求關(guān)系的平衡，或者需求重點(diǎn)的變化。對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“闖入”，房企們無需恐慌，市場也不能盲目樂觀，而是應(yīng)在此前簡單拿地、賣樓的思路之外，真正理解并去匹配有效的需求，適應(yīng)性調(diào)節(jié)供給數(shù)量、品質(zhì)、配套設(shè)施，甚至尋求跨領(lǐng)域發(fā)展。